杰克·卡明(Jack Cumming)

当我们开始一个新的一年时,看起来似乎更有希望,重新考虑一些高级的生活基础是令人深思的。 老年人生活长期以来一直专注于免税企业和纳税企业之间的区别。

在里面 第一部分 在本系列文章中,我们质疑这是否有意义。在这一部分中,我们着眼于开发商与运营商之间以及房地产所有权与运营之间更明显的区别。 

开发人员,投资者和运营商

与运营组织相比,开发人员组织认为短期的需求更大。开发人员迅速获得利润的情况并不少见。投资一个预期会提早退出的项目,例如在五年之内收回资金,通常会获得可观的收益。

这与公司通常会无限期地期望持续经营的经营心态形成对比。引用一位提供者的话说,“We don’别指望熄灭灯火。”这就是运营期望。开发商认为房地产。运营商认为人。这些区别一直持续到所有权和运营之间的区别发展阶段。

在该行业的营利性方面,已经讨论了这种区别,其中使用了诸如prop-co和op-co之类的术语。建议的教条是,房地产所有权(prop-co)应该与运营(op-co)分开。因此,一个实体可以拥有房地产并将其(通常是三重网)出租给运营商。

让我们澄清一下。三重净额意味着房地产所有权的所有成本,包括地方税收义务,都是运营公司的负担。因此,房地产所有者可以享受无风险的保证租赁付款。自然,房地产所有者寻求最大化回报,因为他们的利益纯粹是投资利益。除非它在保护其服务使命方面异常敏锐,否则这可能会挤压运营公司。

投资者与运营商

在纳税和免税结构中都可以发展出同样的动力。但是,三重净租赁模式在营利性运营商中更为常见。非营利组织的可比结构在于为扩张或初期发展提供债务。债务提供者与租赁提供者一样,力求使投资回报最大化,这可能会挤压运营。

租赁提供者和债务提供者都对运营公司的成功只有衍生利益,即其为老年人提供避风港的使命。资金提供者通常对自己的运营公司客户的任务履行表现出兴趣,这可能是真实的。但是,资本提供者是根据他们提供给投资者的回报来判断的。

这似乎很复杂,所以许多提供商转向专家顾问也就不足为奇了。它’同样也就不足为奇了,就像企业可以分为融资和运营一样,行业专家顾问的划分也与此类似。这些专家顾问可在每次高级生活会议的面板上和展厅中找到。最引人注目的是LeadingAge年度大会。

跟随金钱

正如我们所期望的那样,由于在这样的会议上有更多的钱可以从金融中赚钱(想像华尔街大亨),因此,扩张顾问–会计师,精算师,债务提供者,建筑师,发展顾问,REIT(房地产投资信托),周转专家–盛行。在运营方面,有许多医疗级家具和设备的商人,以及提供健身器材,脑部游戏等的公司。

会议的气氛是积极的。处理失败的会话很少,尽管有一些。几年前,佛罗里达州的吉姆·爱默生(Jim Emerson)举办的一次会议令人难忘。大多数财务失败是由于高估了市场需求。空缺率是行业专家最​​常遵循的指标。但是,其他失败也可能是由于定价过分乐观,或者是由于使用了用于递延债务的资金来支付当前成本所致。 Lowball的初始定价比后续者更倾向于填补居民。

不加选择地使用入会费而没有足够的准备金来兑现延期承诺,也会产生类似的效果。用更早的时代的话来说,这就是“抢彼得向保罗付钱”。如果这些继任者没有手头的资金,企业可能会失败并失败。

尽管归根结底可能是财务上的问题,但销售人员常常受到指责。尽管可以,但结果可能不会完全“熄灭灯”。每当出现严重的失败时,就会有赢家(那些从垂死的car体中受益的人)和输家。大多数情况下,进行重组是希望后继运营商获胜。将失败者(居民,资本提供者或先前的管理层)留在后面。

案例研究

我已经了解了一种特殊情况,该情况说明了社区如何摆脱困境。我有朋友住在加利福尼亚州里弗赛德的空军西村(AFVW)。如果我有适当的军事背景,我和妻子也可能考虑过住在那儿。

以AFVW为例,并不是要一一列举。每种破产都是独特的,但是有很多。最终,他们要么是对财产拥有高级债权的债务持有人,要么是在啄食顺序中处于低级的高管和居民受到打击。因此,AFVW只是众多示例中的一个。

碰巧的是,当周围地区成为物流公司的中心时,社区扩展到了别墅。结果是,与那些别墅上市一样,军事前景的数量也减少了。不断变化的周围环境使它对于居住生活的吸引力降低了。入住率下降,最终达到低于50%的水平。许多别墅空无一人,虽然新,但从未有人住过。

希望不是策略

随着AFVW陷入失败,董事会终止了高管人员,并聘请了经验丰富的提供商来扭转局面。那个救援人员希望能够保护居民免受伤害。在这种情况下接受挑战是高尚的。随着时间的流逝,破产的深度逐渐扩大,即使董事会的主要利益试图尽最大可能保护债务提供者。

监管者很早就介入其中,但缺乏专业知识和法定权力去做很多事情。法院指定的接管人试图挽救局势,但没有成功。最终,除了破产之外别无选择。并且发现缠扰者竞标者允许该财产通过预先包装的破产被带走。但这使继续护理合同和入场费财务利益(“可退款”除外)无效。在该物业中具有较高权益的债务提供者表现最好,居民的利益受到了最大的打击。

持续的挑战

AFVW的“解决方案”是将其从持续护理退休社区(CCRC或LPC)转变为55岁以上的租赁社区。占用率缓慢增加,但仍徘徊在50%左右。正在引入新的管理人员以尝试加快填充速度。最近,我一直在重新思考以老年人为中心的整个前提。我越来越相信,新一代的老年人将不再需要按年龄进行区分和对待,就好像他们需要照顾和幽默一样。

对于AFVW来说,解决方案(我不想单挑新主人)可能是向周围的物流企业的工人开放这些有吸引力的空置别墅房。如果在店内设有购物区和托儿所,并在护理中心设有侧翼以照顾生病的托儿所,那么它可能成为所有年龄段的非常有吸引力的集体生活范式。

一个新世代现在希望吸引的,针对目标的老年住户,甚至可以提供餐饮,维护等更多设施的代际,整合的生活社区。此外,新所有者的营利地位使人们有可能将某种形式的房屋所有权包括在营销包中,供有需要的人使用。

外卖

在当今的高级生活行业中,对消费者的反应比对销售和市场营销的重视程度要低。让消费者,潜在客户和更多人参与进来可能会激发变化,从而导致销售更容易。向渴望购买的人推销是销售员的梦想。该行业可以从听到消费者的声音中受益。

实际上,在行业会议上,消费者,合格的潜在客户,零售财务顾问和现有居民是最不可见的人。 LeadingAge是免税提供商的声音,确实欢迎居民参加其会议。但是很少有人参加,居民的内容很少。代表纳税人的美国高级住房协会和阿根廷实际上都将居民排除在聚会和讨论之外。

目前,很少有人会看到居民,甚至更重要的是行业未来的潜在居民和留在家中的潜在客户。我们将在这个分为3部分的系列的第3部分中介绍这些消费者。